Antes de empezar una reforma, es clave saber si hablamos de obra mayor o de obra menor. De esa clasificación dependen la licencia, la documentación técnica y los plazos con el Ayuntamiento.
Qué se considera obra menor
No afecta a elementos estructurales del edificio (cimentación, pilares, vigas, muros de carga, cubierta).
- No aumenta superficie ni volumen del inmueble.
- No modifica elementos comunes de la comunidad ni la fachada.mlzconstruccion+1
Ejemplos típicos de obra menor:
- Pintar paredes y techos.
- Cambiar suelos y alicatados de baños o cocinas.
- Renovar instalaciones interiores sencillas de fontanería o electricidad sin tocar estructura ni fachada.
- Sustituir ventanas por otras de características similares sin modificar el tamaño del hueco.
En muchas ciudades estas actuaciones se tramitan con:
- Licencia de obra menor o comunicación previa/declaración responsable.
- Memoria descriptiva sencilla, presupuesto y, según el municipio, una breve memoria técnica.
- Tasas municipales reducidas y plazos de respuesta más cortos.
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Nuestro consejo en Reforms360
aunque el cliente vea la obra como “algo pequeño”, siempre revisamos si afecta a estructura, fachada o elementos comunes antes de clasificarla como menor.
Qué se considera obra mayor
La obra mayor incluye las intervenciones de mayor entidad, que sí transforman el edificio. En términos generales, se considera obra mayor cuando:
- Se interviene sobre elementos estructurales (pilares, muros de carga, vigas, forjados, cubierta).
- Se aumenta superficie construida o volumen (ampliaciones, cerramientos fijos de terrazas, altillos estables).
- Se modifican elementos comunes, fachadas o el uso del inmueble (por ejemplo, de local a vivienda).
Ejemplos habituales:
- Reformas integrales que implican tirar muros de carga o abrir grandes huecos nuevos.
- Rehabilitación estructural de un edificio o refuerzo de forjados.
- Construcción de una nueva planta o ampliaciones significativas.
- Cambio de uso de un local a vivienda, o transformaciones que afectan a la fachada.
En estos casos, el Ayuntamiento exigirá:
- Proyecto técnico completo redactado por arquitecto o arquitecto técnico, con planos, memoria, estructura, instalaciones y estudio de seguridad y salud.
- Dirección facultativa (director de obra, director de ejecución, coordinador de seguridad y salud) y, cuando proceda, visado colegial.
- Licencia urbanística de obra mayor, con tasas más elevadas y plazos de tramitación que pueden extenderse varias semanas o meses.